Un cartier rezidential nu apare dintr-o data. Trece prin cateva etape care dureaza, fiecare cu aspectul ei si cu problemele ei, iar cine cumpara intr-o anumita etapa primeste un pret si o experienta diferite.
Cumparatorii care inteleg succesiunea asta iau decizii mai bune. Stiu ce vad acum, stiu ce urmeaza si nu se sperie de un santier care, peste un an, va fi o strada terminata.
Etapele sunt, in linii mari, aceleasi peste tot, chiar daca termenele difera de la un proiect la altul.
Terenul si autorizatiile
Cuprins:
Prima etapa nu se vede aproape deloc. Se obtin avizele, se pregateste terenul si se traseaza drumurile viitoare. Pentru cineva care trece pe acolo, zona arata ca un teren viran cu cateva utilaje.
E perioada in care preturile sunt cele mai mici, dar si cea cu cea mai mare nesiguranta. Cine cumpara acum lucreaza exclusiv cu planuri si are nevoie de incredere in dezvoltator, pentru ca nu exista nimic construit de verificat.
Intrebarile utile in etapa asta tin de autorizatii, de termene si de ce s-a mai livrat inainte. Un dezvoltator cu proiecte finalizate in zona ofera un alt nivel de siguranta decat unul la primul proiect.
Infrastructura si primele constructii
Urmeaza utilitatile si drumurile. Se sapa, se pozeaza retele, se toarna fundatiile. Zona arata haotic, dar e etapa in care se decide, de fapt, cat de bun va fi cartierul peste zece ani.
Aici merita privit cu atentie ce se intampla. Drumuri facute ca lumea, canalizare dimensionata corect si retele ingropate inseamna mai putine probleme ulterioare. Lucrurile astea nu se mai pot repara usor dupa ce casele sunt gata si oamenii sunt mutati.
Intr-un proiect precum Bragadiru Prime Residence, unde dezvoltarea se face pe etape, se poate vedea direct cum arata zonele deja terminate. E cea mai buna indicatie despre cum vor arata si cele aflate acum in lucru.
Primii locatari
Cand se muta primele familii, cartierul e locuit pe jumatate. Casele terminate stau langa altele in constructie, iar viata de zi cu zi are si praf, si utilaje, si drumuri inca neasfaltate pe anumite portiuni.
E perioada cea mai inconfortabila si, in acelasi timp, cea in care preturile raman inca sub nivelul final. Cine accepta compromisul primeste o diferenta reala de pret, cu conditia sa stie exact cat mai dureaza lucrarile.
Ce se intampla concret in aceasta etapa, pentru cei deja mutati:
- circulatie de utilaje pe anumite strazi, in timpul programului de lucru
- spatii verzi inca neamenajate in zonele noi
- vecini putini, cu case libere intre ele
- servicii in formare in apropiere
- acces uneori modificat temporar, in functie de lucrari
Cartierul asezat
Dupa ce lucrarile se incheie, imaginea se schimba complet. Strazile sunt terminate, spatiile verzi cresc, iluminatul functioneaza, iar casele sunt locuite in proportie mare.
Acum apar si lucrurile care nu tin de constructie: copiii care se joaca pe strada, vecinii care se cunosc intre ei, micile servicii care se deschid in zona pentru ca exista cerere.
Preturile in aceasta etapa sunt cele mai mari, pentru ca dispare orice incertitudine. Cine cauta acum case de vanzare Bragadiru intr-un cartier finalizat plateste mai mult, dar vede exact ce cumpara si se muta fara perioada de tranzitie.
Cum alegi momentul potrivit
Nu exista o etapa buna pentru toata lumea. Exista etapa potrivita pentru situatia fiecaruia, iar criteriile sunt doua: cat de repede trebuie facuta mutarea si cata nesiguranta e acceptabila.
O familie care sta in chirie si nu se grabeste poate castiga din cumpararea timpurie. Una care trebuie sa se mute pana la inceputul anului scolar are nevoie de o casa terminata, cu termen clar.
Ce ramane valabil in orice etapa e verificarea dezvoltatorului si a stadiului real al lucrarilor, la fata locului. O vizita in cartier, la o ora obisnuita, spune mai mult decat orice material de prezentare si ajuta la o estimare corecta a timpului ramas pana la finalizare.
Merita stiut si ca etapele nu se succed intotdeauna liniar. Un proiect mare se construieste pe faze, iar faza a doua poate incepe inainte ca prima sa fie complet terminata. Pentru cumparator, asta inseamna ca intr-un acelasi cartier pot exista, in acelasi timp, zone asezate si zone in lucru.
Situatia e normala si chiar favorabila: cine cumpara in faza noua vede deja, la cateva strazi distanta, cum arata rezultatul final. Comparatia e directa si nu mai depinde de randari sau de promisiuni.
Intrebarea utila in cazul asta e unde anume se incadreaza locuinta vizitata in planul general si ce urmeaza sa se construiasca in jurul ei. O casa de pe marginea zonei construite poate avea, peste un an, o alta casa in loc de campul care se vede acum pe geam.
Tot legat de etape, merita observat si ritmul in care se lucreaza. Un santier pe care se vede activitate constanta inspira altfel decat unul in care utilajele stau. Doua vizite la cateva saptamani distanta arata clar daca lucrarile avanseaza sau daca termenele anuntate sunt doar orientative.
In final, un cartier nou se judeca dupa ce lasa in urma fiecare etapa: drumuri bune, retele dimensionate corect si spatii comune care raman spatii comune. Lucrurile astea nu se mai pot adauga ulterior si fac diferenta intre un ansamblu care isi pastreaza valoarea si unul care o pierde in cativa ani.
